سه شنبه 05 بهمن 1400
   English     فارسی
ساخت‌وساز ارزان در دستان حکومت‌هاي محلي

«صما»گزارش مي‌دهد:

ساخت‌وساز ارزان در دستان حکومت‌هاي محلي

با توجه به افزايش قيمت ارز از ابتداي سال جديد قيمت مواد اوليه وارداتي به‌شدت افزايش داشته است؛ که اين هزينه‌ها بر قيمت نهايي مصالح ساختماني تأثير شديدي گذاشته است.

ايمان رفيعي کارشناس ساخت‌وساز با بيان اينکه کليد ساخت‌وساز ارزان در دستان حکومت‌هاي محلي است. گفت: حکمران‌هاي محلي بايد موانع توليد را کاهش و کم‌هزينه‌تر کنند.

رفيعي گفت: در حال حاضر هزينه‌هاي جواز ساخت و جانبي ساختمان شامل (جواز ساخت و عوارض، هزينه خلاف ساخت مازاد بر جواز، ماده صد، هزينه‌هاي نظام‌مهندسي شامل: طراحي - نظارت - اجرا- نقشه‌برداري، عوارض آموزش پرورش، بيمه اجباري کارگران کارگاه ساختماني و حوادث غيرمترقبه، هزينه ثبت‌اسناد و املاک، تنظيم تقسيم‌نامه يا سند تفکيکي، هزينه ماليات و دارايي، دفتر اسناد رسمي جهت انتقال مالکيت، هزينه بنگاه معاملات ملکي جهت تنظيم مبايعه‌نامه و سند فروش، هزينه‌هاي آزمايش‌ها شامل: مکانيک خاک - جوش - بتن، پسماند و نوسازي شهرداري در دوران ساخت، هزينه انشعابات و نيرورساني شامل آب، برق، گاز، تلفن، تهيه شناسنامه فني ملک -در حال حاضر برخي شهرها، بيمه مسئوليت مدني و بيمه تضمين کيفيت ساختمان و هزينه خدمات و گواهي تأييد سازمان آتش‌نشاني شهرداري) در ايران بسيار بالا است.

وي بابيان اينکه در حال حاضر برآورد هزينه‌هاي جواز و جانبي در تهران با توجه به محل وقوع ملک سه‌گانه رقم قابل‌توجهي استگفت: اگرچه مبلغ جواز ساخت و هزينه‌هاي جريمه ماده صد به ارزش منطقه‌اي املاک، کاربري، عرض‌گذر بستگي دارد و لازم است از شهرداري استعلام شود اما به‌طور کلي هزينه جواز و جانبي در محله‌هاي مرغوب در مرکز استان‌ها 15 درصد و در تهران 25 درصد، بافت متوسط و مرکزي در مرکز استان‌ها 10 درصد و در تهران 15 درصد و در بافت‌هاي فرسوده در مرکز استان‌ها 5 تا صفر درصد و در تهران 7.5 تا 0 درصد از کل هزينه کرد ساخت‌وساز است.

اين کارشناس ساخت‌وساز گفت: در حال حاضر هزينه ساخت‌وساز هر مترمربع با احتساب هزينه‌هاي مختلف سفت‌کاري، نازک‌کاري تأسيسات مکانيکي، تأسيسات برقي و جواز ساخت‌وساز در مناطق متوسط تهران براي 4 طبقه يک‌ميليون و 534 هزار و در 5 طبقه يک‌ميليون و 668 هزار و براي 7 طبقه حدود يک‌ميليون 900 هزار تومان است؛ يعني حداقل هزينه کل پروژه براي ساخت‌وساز آپارتمان 4 طبقه 80 متري در هر طبقه 2 واحد با 2 طبقه پارکينگ در بافت متوسط و مرکز شهر حدود يک ميليارد و 764 ميليون تومان يعني هزينه ساخت و اجرا (مصالح - دستمزد - ماشين‌آلات) براي هر مترمربع حدود يک‌ميليون و 534 هزار تومان، هزينه جواز و جانبي 166 هزار تومان است؛ که اين رقم نشان مي‌دهد هزينه حداقل ساخت مسکن بدون قيمت زمين و رقم‌هاي جانبي بالاي 150 ميليون تومان است

وي گفت: بنابراين با يک احتساب سرانگشتي مي‌توانيم ببينيم قيمت مصالح ساختماني و جواز کسب در ايران بسيار بالا است؛ و اگر به قيمت‌هاي ساخت قيمت زمين هم اضافه شود قيمت مسکن بسيار افزايش مي‌يابد.

اين کارشناس ساخت‌وساز بابيان اينکه قيمت مصالح ساختماني به علت توليد گران و حضور دلالان بسيار بالا است. گفت: با توجه به افزايش قيمت ارز از ابتداي سال جديد قيمت مواد اوليه وارداتي به‌شدت افزايش داشته است؛ که اين هزينه‌ها بر قيمت نهايي مصالح ساختماني تأثير شديدي گذاشته است.

وي با انتقاد از عملکرد دولت در عدم‌حمايت از توليدکنندگان مصالح ساختماني گفت: افزايش قيمت ارز و همچنين واردات بي‌رويه مصالح ساختماني تأثير منفي بر توليد مصالح ارزان داشته است. بر اساس آمار سازمان راهداري در 7 ماهه سال جاري علي‌رغم افزايش قيمت ارز حدود 14 هزار تن مصالح ساختماني،18 هزار تن آهن‌آلات و 16 هزار تن ام دي اف وارد کشور شده که اين موارد باعث افزايش قيمت توليدات داخلي و هزينه ساخت شده است.

اين کارشناس ساخت‌وساز درنهايت گفت: ارزان‌سازي مسکن نيازمند حمايت توليد از توليدکنندگان مصالح ساختماني، کاهش قيمت زمين و کاهش هزينه جواز توسط دولت حکمران است. البته استفاده از تکنيک‌هاي صنعتي سازي مي‌تواند قيمت ساخت ساز را کاهش دهد.

چند چالش ورود به مقوله صنعتي‌سازي

همچنين شاهين افتخاري کارشناس مديريت پروژه بابيان اينکه نگاه دولت در بحران‌هاي اقتصادي به بازار مسکن به‌صورت دامپ اقتصادي است گفت: زماني که دولت با معضل بيکاري روبرو مي‌شود نگاه هيجاني به بازار ساخت ساز مسکن پيدا مي‌کند درحالي‌که به‌هيچ‌عنوان قدمي براي توسعه اين صنعت برنمي‌دارد.

وي بابيان مطلب فوق گفت: هم‌اکنون در جواز ساخت ملک هزينه‌هايي مانند هزينه آموزش‌وپرورش و بيمه کارگري گنجانده‌شده است که ساخت ساز را گران مي‌کند. دولت بايد پاسخ دهد هزينه آموزش‌وپرورش چه ربطي به اخذ مجوز شهرداري دارد؟

افتخاري گفت: کشورهاي توسعه‌يافته در کنار کاهش هزينه‌هاي ساخت نگاه جامعي به صنعتي سازي دارند اما متأسفانه صنعتي سازي در کشور ما وجود ندارد. چراکه اگر توليدکننده‌اي وارد معرکه صنعتي سازي شود بايد هزينه‌هاي گزافي در خصوص بيمه کارگري، قطعات وارداتي صنعتي شده و همچنين هزينه‌هاي جانبي متعدد بپردازد درحالي‌که بايد مالک را راضي به هزينه هاي اضافي صنعتي سازي نيز کند.

به گفته افتخاري اگر توليدکننده مصالح ساختماني وارد مقوله صنعتي سازي با هزار مشکل تودرتو روبرو مي‌شود که درآمد مازاد براي توليدکننده ندارد.

اين کارشناس مديريت پروژه گفت: ماليات‌هاي بسيار سنگين، بيمه کارگري و واردات مصالح مشابه کمر توليدکننده مصالح صنعتي سازي را خم کرده و با اين اوضاع هيچ‌کس راغب به ورود به صنعتي سازي نيست.

وي گفت: ساخت‌وساز صنعتي در ايران در حوزه فعاليت‌هاي پنج بخش اصلي شامل طراحي، آيين‌نامه‌ها، مصالح ساختماني قديمي بودن تجهيزات خطوط توليد و حقوق بهره‌بردار و نظارت داراي مشکلاتي است.

افتخاري اصلي‌ترين مشکل صنعتي سازي در مصالح ساختماني قديمي دانست و در اين خصوص گفت: متأسفانه چنانچه ذکرشده توليد محصول صنعتي براي توليدکننده توجيه اقتصادي ندارد. البته تجهيزات خطوط توليد بيشتر توليدکننده‌ها در ايران عمري بالاي دو دهه دارند؛ که عملاً توليد صنعتي را ناممکن مي‌سازد.

اين مدير پروژه در خصوص طراحي صنعتي املاک نيز گفت: بخش طراحي نيازمند آيين‌نامه‌ها و روش طراحي (نرم‌افزارهاي تخصصي) است؛ که عملاً دريان ايران اين آيين‌نامه‌ها به‌صورت مکتوب و رسمي وجود ندارد.

وي همچنين گفت: آيين‌نامه‌هاي طراحي مورداستفاده در ايران، با اقتباس از آيين‌نامه‌هاي کشورهاي صنعتي ازجمله آمريکا، کانادا و ... تدوين‌شده است. آيين‌نامه‌ها تعيين‌کننده نوع، مقدار و استانداردهاي مصالح مصرفي در ساختمان هستند و در تعيين قيمت تمام‌شده ساختمان مؤثر هستند. تا زماني که آيين‌نامه مرتبط با هر يک از سيستم‌هاي ساخت و مراحل مختلف بومي‌سازي نشود. مشکلات اين آيين‌نامه اصلاح نخواهد شد.

اين مدير پروژه در ادامه گفت: مسئله بعدي مربوط به حقوق مالک است در حال حاضر مالک نمي‌داند براي چه ميزان صنعتي سازي بايد هزينه گزافي بپردازد. چراکه بررسي‌هاي دقيقي براي بررسي ميزان صنعتي سازي در ملک تبيين نشده است.

وي در خصوص نظارت نيز گفت: اگر تمامي عوامل ذکرشده هم به‌صورت عملياتي در ياران فعاليت کنند بخش نظارت در کشور ما با مشکلات عديده يا روبرو است به‌هرحال نظارت دقيق و کامل متوليان ذي‌ربط در صنعتي ساختمان وجود ضمانت‌هاي لازم مي‌تواند موجب رعايت بسياري از موارد فوق شود. کميت و کيفيت نظارت و ضرورت تبعيت از الگوهاي جهاني نظارت، شروطي هستند که موفقيت‌آميز بودن نظارت به آن‌ها بستگي دارد.

افتخاري درنهايت با عنوان اينکه صحبت از مقوله صنعتي سازي براي کشور واژه زودهنگام است عنوان کرد: متأسفانه در کشور نه‌تنها ضوابط و آيين‌نامه‌هاي صنعتي سازي در ايران وجود ندارد بلکه تفکر صنعتي سازي نيز وجود ندارد.

 

توزيع ناعادلانه زمينه عدم مالکيت ارزان

همچنين محمدعلي مهري کارشناس شهرسازي بابيان اينکه يکي از معضلاتي که امروزه گريبان گير جوامع شهري و حجم گسترده‌اي از شهروندان شده است گفت: از ديدگاه سازندگان عواملي چون قيمت بالاي زمين، نداشتن ثبات در قيمت مصالح، دستمزد استادکاران و عدم‌کفايت تسهيلات در تأمين قسمت عمده‌اي از ساخت‌وساز و نيز ضوابط دست و پاگير در ساخت و ازنظر نيازمندان و متقاضيان مشکلاتي از قبيل گراني مسکن و افزايش روزافزون اجاره‌بها، عدم پايبندي سازندگان در تحويل به‌موقع و ناکافي بودن تسهيلات وجود دارد. در بررسي مشکلات اين دو گروه به‌درستي درمي‌يابيم که خواسته‌ها و بيان اين دسته از مشکلات کاملاً صحيح و بجا است.

وي در خصوص مشکل کنوني بازار مسکن گفت: در حال حاضر مسکن از حيث کمي در عرصه و تقاضا به حد مطلوب خود رسيده و تنها توزيع ناعادلانه و نداشتن سرمايه کافي براي متقاضيان سبب بروز عدم برخورداري از اين نياز ضروري شده است.

اين کارشناس شهرسازي با تأکيد بر اينکه امروزه مشکل مسکن در ايران به توزيع ناعادلانه و کيفيت سازه‌ها برمي‌گردد. عنوان کرد: با توجه به اينکه سهم قابل‌توجهي از وسعت شهرها در پهنه بافت فرسوده و يا حاشيه‌ها قرارگرفته، بازسازي و نوسازي در اين محلات ضرورت دارد. در اين محلات به علت وجود زمين از قبل و داشتن امکانات زير بنايي هزينه‌هاي کمتري جهت ساخت در پي دارد.

مهري افزود: يکي از روش‌هاي تأمين مسکن ارزان براي شهروندان متقاضي و نيازمند مسکن خريداري قسمت‌هايي از بافت فرسوده و اختصاص آن براي ساخت طبقات واحدهاي مسکوني براي مالک و ديگر متقاضيان مسکن است.

اين کارشناس شهرسازي بابيان اينکه اگر دولت به‌صورت جدي و کارشناسي شده به اين قضيه ورود کند مي‌تواند حلال مشکلات مسکن نيازمندان باشد گفت: اين‌که قرار باشد با احداث شهرک‌هاي جديد در حاشيه شهرها در امر مسکن مشکل‌گشايي شود اين اقدام علاوه بر تحميل هزينه‌هاي سنگين براي دولت خود زمينه‌ساز بروز مشکلات جديد پيش روي است.

مهري گفت: يکي از عوامل تأثيرگذار که باوجوداين همه ساخت‌وساز مقطعي بودن برنامه‌هاي مسکن و نبودن برنامه‌ريزي جامع مسکن و از همه مهم‌تر عدم توجه به شرايط اجتماعي و فرهنگي متقاضيان مسکن است.

وي در خصوص کاهشش انگيزه دخالت دولت در امر مسکن‌سازي گفت: ساخت مسکن‌هاي همسان و نوعاً با تيپ يکسان و متراژ بدون توجه به بعد خانوار در مقاطعي کوتاه از دولت‌ها به خانه‌دار شدن برخي از متقاضيان انجاميد ولي پس از مدتي همان توجه به موقعيت فرهنگي و اجتماعي متقاضيان را وادار به ترک و نهايتاً فروش مسکن خود نمايد و به دليل ناتواني در توان مالي خود به خيل مستأجران پيوسته است. از عواملي که دولت در ساخت مسکن‌هاي جديد کم انگيزه کرده مشکلات پيش روي متقاضيان و ساکنان مسکن مهر است.

به گفته مهري دولت گذشته با ساخت پروژه‌هاي مسکن مهر در حاشيه‌ها به دليل رايگان يا ارزان بودن قيمت زمين بدون توجه به توان مالي متقاضيان و يا در نظر گرفتن استانداردهاي رايج و زيرساخت‌ها در حاشيه‌هاي شهرها و گذشت چندين ساله از ساخت اين واحدها، همچنان ساکنان اين مجتمع‌ها درگير مشکلات پيش روي و فقدان خدمات شهري هستند؛ بنابراين اگر دولت اين اقدام را به‌عنوان معيار در نظر قرار دهد متوجه اشتباه بودن اين طرح‌ها مي‌شود که نبايد به خاطر ارزاني زمين اين‌همه مشکلات را براي مديريت شهري و متقاضيان به بار آورد و اين اشتباه مجدد تکرار شود.

اين کارشناس ساخت‌وساز گفت: امروزه به علت محدود شدن طرح‌هاي جامع شهري و کمبود زمين شهري در شهرها و گراني مصالح ساختماني و افزايش قيمت برخي از کالاهاي ساختماني تا 300 درصد و مشکلات اقتصادي دولت و تخصيص اعتبار ناکافي به بخش مسکن در ايران امکان ساخت مسکن براي نيازمندان از سوي دولت امکان‌پذير نيست.

مهري درنهايت گفت: تنها در بافت‌هاي فرسوده شهرها و بازسازي و بلندمرتبه‌سازي اصولي و مطابق استانداردهاي تراکم ارتفاعي با در نظر گرفتن اصل اصالت بخشي در محلات مي‌تواند بخش کوچکي از نياز متقاضيان را برآورده کند.

 


1398/11/27

XML document must have a top level element.
-1072896680
xml menu failed to load