پنجشنبه 22 آذر 1397
   English     فارسی
تغيير رويکرد شهرداري در حوزه شهرسازي

معاون شهرسازي پايتخت خبرداد:

تغيير رويکرد شهرداري در حوزه شهرسازي/ دو بحران جدي در شهرداري تهران

معاون جديد شهرسازي و معماري شهرداري تهران مجموعه‌اي از امکانات جايگزين «درآمد سمي» حاصل از فروش تراکم و تغيير کاربري را به‌عنوان داروي ترک «تهران‌فروشي» معرفي کرد. تغيير رويکرد شهرداري در حوزه شهرسازي/ دو بحران جدي در شهرداري تهران

طي چنددهه گذشته سهم درآمد حاصل از انواع عوارض ساختماني خارج از ضوابط مصوب، به‌عنوان يک نوع درآمد ناپايدار و ناسالم، منجر به تحميل آسيب، عارضه و چالش‌هاي سکونتي و زيست‌محيطي به شهر و شهروندان پايتخت شده است.

از اين رو مديريت شهري جديد تهران اعلام کرده است که ريل‌گذاري جديد براي تامين منابع پايدار در اين دوره بر مبناي اتکاي تمام و کمال بر منابع درآمدي حاصل از فروش شهر استوار نخواهد بود.

پيروز حناچي معاون شهرسازي شهرداري تهران در تشريح رويکرد جديد مديريت شهري در حوزه شهرسازي با رد فرمول توقف کامل ساخت‌وساز در شهر به‌عنوان مسير عبور از تراکم‌فروشي و فروش شهر، عنوان مي‌کند: در رويکرد جديد روند ساخت‌وساز متوقف نمي‌شود، اما اين ايده وجود دارد که از حوزه شهرسازي در چارچوب و حريم ضوابط و اسناد فرادست شهري توليد ثروت انجام شود.

معاون جديد شهرسازي شهرداري با اشاره به اين خطوط قرمز تاکيد مي‌کند: توليد ثروت از حوزه شهرسازي به گونه‌اي پيش خواهد رفت که اولا ساخت‌وسازها خارج از ظرفيت پيش‌بيني شده در شهر صورت نگيرد و به اسناد فرادست شهري پايتخت در اين حوزه پايبند باشد.

دوم آنکه از موافقت چشم‌بسته با خواسته گروهي از فعالان ساختماني که عمدتا به دنبال زياده‌خواهي در اخذ پروانه و مجوزهاي خاص هستند، پرهيز شود. از ديدگاه حناچي خط قرمز ديگر در حوزه شهرسازي لحاظ ضوابط و محدوديت‌هاي ترافيکي به خصوص براي تعريف احتمالي ابرپروژه‌هاي سرمايه‌گذاري جديد در شهر است.

در عين حال حناچي اعتقاد دارد موتور و پيش‌نياز اصلي براي اثرگذاري داروي ترک فروش تهران، تصويب نهايي لايحه درآمدهاي پايدار شهري است که منابع مالي پايدار نسبتا قابل قبولي را در اختيار شهرداري قرار مي‌دهد.

حناچي برخلاف مديران قبلي حوزه شهرسازي و معماري که بدون ارائه راهکارهاي عبور از شهرفروشي، وعده توقف کسب درآمد از تغيير کاربري و تراکم فروشي را ارائه مي‌دادند و مي‌گويد: اگر اين نسخه اجرايي و بستر لازم براي عمل به اين پيش‌شرط‌ها فراهم شود مي‌توان در يک برنامه ۵ ساله، وابستگي موجود به درآمدهاي سمي در بودجه اداره شهر تهران را به نصف کاهش داد.

شما با معاونان گذشته حوزه شهرسازي و معماري که طي حداقل هفت سال گذشته بر اين مسند تکيه زده‌اند يک وجه تمايز اصلي داريد و آن اين است که شما طي سال‌هاي گذشته به‌عنوان نماد تفکر ضدشهرفروشي شناخته شده‌ايد. تفکري که چندان دغدغه دوره گذشته مديريت شهري نبوده است. با چنين شناختي از تفکر شما اين انتظار وجود دارد که دوره جديد شهرسازي و معماري پايتخت نسبت به گذشته تفاوت اساسي داشته باشد. آيا بازهم روند تغيير کاربري و عبور از خط قرمز طرح تفصيلي اتفاق مي‌افتد؟

پاسخ به اين سوال نياز به توضيح درباره چرايي و علت مخالفت من با تفکر شهرفروشي و کسب درآمد از اين محل دارد. يکي از مهم‌ترين دلايل مخالفت با شهرفروشي، تقابل دو تفکر «شهرسازي» به معناي پيشبرد ساخت وسازهاي مسکوني همراه با پيش‌بيني خدمات محله‌اي، منطقه‌اي و شهري و «فروش ضوابط و فروش شهر» است. بنابراين هر فردي که به شکل پايه‌اي با دانش شهرسازي آشنا باشد بايد نسبت به شهرفروشي و فروش ضوابط واکنش نشان دهد، از اين‌رو از ديدگاه من هر اندازه بدنه حوزه شهرسازي و معماري به سمت تخصصي و حرفه‌اي شدن حرکت کند ميزان حساسيت نسبت به شهرفروشي بيشتر مي‌شود و احتمال خطا و تخلف در مجموعه کمتر مي‌شود. دقيقا به همين دليل طي دوره گذشته، به استفاده از نيروهاي متخصص و حرفه‌اي توصيه مي‌شد. در اين دوره تلاش مي‌کنيم براي کاهش نرخ عبور از ضوابط و قوانين از نيروهاي متخصص و حرفه‌اي بيشتر استفاده کنيم.

هرچند که انتخاب نيروهاي متخصص از ميان نيروهاي کنوني مجموعه که طي ۱۵ سال گذشته به شهرداري جذب شده‌اند دشوار است. البته اين موضوع به اين معنا نيست که نيروهاي تخصصي جذب نشده‌اند ولي لزوما بهترين‌ها جذب نشدند، بلکه به همان اندازه که افراد حرفه‌اي جذب شدند، افراد غيرحرفه‌اي هم جذب شدند. در چنين شرايطي بايد از ميان نيروهاي موجود انتخاب صورت گيرد آن هم در وضعيتي که بدنه شهرداري سنگين و با نيروي مازاد مواجه است و امکان جذب نيروي جديد به دليل شرايط سخت اقتصادي وجود ندارد. علاوه بر استفاده از نيروهاي متخصص براي ايجاد فاصله ميان حوزه شهرسازي و فروش ضوابط و مقررات، تصويب لايحه درآمدهاي پايدار نيز مي‌تواند ميزان وابستگي شهرداري را به درآمدهاي حاصل از شهرفروشي و تراکم فروشي کاهش دهد. در اين راستا نيز مطابق با پيگيري‌ها؛ لايحه درآمدهاي پايدار در هيات دولت نهايي و تصويب شد.

هرچند که دولت به دليل وضعيت سخت اقتصادي، با ملاحظاتي نيز روبه‌رو است. تصويب نهايي و اجرايي شدن اين لايحه مي‌تواند تاثير عميق و موثري در وضعيت تامين درآمدهاي شهرداري داشته باشد چراکه اگر هزينه‌هاي جاري شهرداري به شکل پايدار و مطلوب تامين نشود، در وضعيت رکود با مشکل مواجه مي‌شود و به همين دليل مديريت شهري براي پيشبرد ماموريت‌هاي خود چاره‌اي جز فروش اموال و دارايي‌ها ندارد. به اين ترتيب با تصويب اين لايحه، زمينه براي توقف حرکت شهرداري‌ها به سمت موارد غيرقانوني در شرايط بحراني را به‌وجود مي‌آورد.

در حوزه شهرسازي و معماري قرار است چه ايده‌اي براي شکل جديد درآمدزايي از اين حوزه که برخلاف قوانين و ضوابط نباشد، اجرايي شود؟

تئوري توليد ثروت از حوزه معماري و شهرسازي، ظرفيتي است که تلاش مي‌شود از آن استفاده کنيم. آن بخش از اين تئوري رد مي‌شود که توليد ثروت بدون برنامه شکل پيدا مي‌کند.در حالي که اگر توليد ثروت برمبناي برنامه‌ريزي شکل بگيرد مي‌توان از ظرفيت‌هاي شهر در قالب طرح‌هاي مختلف استفاده کرد.

به‌عنوان مثال اگر در بخشي از شهر دسترسي‌هاي مناسب يا اراضي بزرگ و آزاد وجود دارد مي‌توان از اين ظرفيت براساس مطالعات پشتيبان و ضوابط شهرسازي براي ايجاد چرخه اقتصادي استفاده کرد. اما اگر بهره‌برداري از اين ظرفيت خارج از برنامه شکل بگيرد نتيجه آن به نفع شهر نخواهد بود.

به‌عنوان مثال يکي از پيامدهاي منفي شهرسازي بدون برنامه طي سال‌هاي گذشته «افزايش ظرفيت جمعيت‌پذيري شهر تهران» است. درحالي که در طرح جامع شهر تهران سقف جمعيت‌پذيري منطقه ۲۲ معادل ۲۵۰ هزار نفر تعيين شد و مابقي عرصه اين منطقه براي ايجاد ظرفيت‌هاي تفريحي-گردشگري در نظر گرفته شد اما اين ظرفيت در جريان بازبيني طرح جامع به ۳۵۰ هزار نفر و در جريان صدور پروانه‌هاي ساختماني بي‌ضابطه طي دوره گذشته به ۵۵۰ هزار نفر افزايش پيدا کرده است.

نتيجه افزايش ظرفيت جمعيت‌پذيري و ساخت‌وسازهاي بيش از ظرفيت پيش‌بيني شده در اسناد پشتيبان، آلودگي هوا، ترافيک و... خواهد بود. شبيه اين اتفاق در ساير مناطق شهر تهران همچون منطقه يک، ۲، ۳، ۵، ۶ و ۷ نيز کم و بيش اتفاق افتاده است. اين در حالي است که صدور پروانه ساختماني بدون توجه به سرانه‌هاي خدماتي پيش‌بيني شده در يک منطقه مي‌تواند تبعات و مشکلات اين منطقه را به سايرمناطق شهري نيز منتقل کند.

به‌عنوان مثال ساکنان منطقه ۲۲ به دليل کمبود سرانه آموزشي ناگزير به سفر روزانه به ساير مناطق شهري هستند و همين امر مي‌تواند مشکلات ترافيکي و آلودگي هوا را بيشتر کند. بازبيني ماموريت حوزه‌هاي مختلف همچون کميسيون ماده ۱۰۰ نيز از جمله مسيرهايي است که مي‌تواند رويکرد حوزه شهرسازي در اين دوره را متفاوت از دوره‌هاي قبل کند. به‌عنوان مثال در قالب يک بررسي مشخص مي‌شود که آيا پرونده‌هاي ارجاع‌شده به کميسيون ماده ۱۰۰ توانسته مانع بروز تخلفات ساختماني شود؟ يا آنکه کميسيون ماده ۱۰۰ به مرور زمان به يکي از رديف‌هاي درآمدي شهرداري تهران تبديل شده است.

بي‌توجهي به تغيير نقش حوزه‌هاي ماموريتي مختلف همچون کميسيون ماده ۱۰۰، به معني چشم‌پوشي شهرداري از تخلفات ساختماني است. نتيجه انحراف عملکرد حوزه ماموريتي اين کميسيون منجر به انباشته شدن بيش از ۷۰ هزار پرونده در کميسيون ماده ۱۰۰ مي‌شود که شايد از نگاه درآمدي نيز فقط ۵۰۰ پرونده موجود در آنها براي شهرداري امکان درآمدزايي داشته باشد.

بنابراين آيا مي‌توان از صحبت‌هاي شما اين برداشت را داشت که در دوره جديد مديريت شهري قرار نيست فروش فضاي کالبدي و فيزيکي شهر اتفاق بيفتد؟ يا آنکه قرار نيست از مسير کميسيون ماده ۱۰۰ فقط به فکر فروش تخلف و درآمدزايي از اين محل باشد؟

اگرچه هدف اصلي و آرماني اين موضوع است اما آنچه ظرف ۴۰ سال شکل گرفته و به اصلي‌ترين منبع درآمدي شهرداري تبديل شده است امکان ندارد که طي يک دوره زماني کوتاه يکساله به‌طور کامل تغيير کند. اما مي‌توان گفت حرکت عمومي شهرداري به سمتي خواهد بود که ميزان وابستگي به درآمدهاي ناشي از انواع عوارض ساختماني به حد متعادل و نرمال برسد. طبيعتا اين بخش درآمدي به‌طور کامل قطع نخواهد شد؛ چراکه هر ساله در يک چرخه طبيعي يک تقاضاي حداقلي براي صدور پروانه ساختماني وجود دارد اما ميزان وابستگي کم خواهد شد. به‌طوري که اگر بتوانيم سالانه ۱۰ تا ۱۵ درصد از اين وابستگي را کاهش دهيم مي‌توانيم ادعا کنيم ظرف يک برنامه ۵ ساله ميزان وابستگي شهرداري به درآمدهاي حاصل از ساخت وساز به کمترين حد خواهد رسيد.

البته لازمه تحقق اين پيش‌بيني آن است که لايحه درآمدهاي پايدار نيز به‌طور نهايي تصويب و اجرايي شود. چراکه اين لايحه پشتوانه نظري و عملي اين مسير خواهد بود. به‌طوري که شاهد بوديم طي سال‌هايي که با همراهي مجلس ماليات ارزش افزوده سهم شهر تهران افزايش پيدا کرد به‌طور متوسط درآمد شهرداري از اين محل معادل ۴ هزار ميليارد تومان بود که به راحتي مي‌توانست جوابگوي هزينه ماهانه شهرداري تهران باشد. به اين ترتيب اگر شهرداري در کنار تامين منابع درآمدي پايدار، به منابع جديد مالي نيز از طريق سرمايه‌گذاري، فاينانس و... مجهز شود لزومي ندارد که از مسير‌هاي گذشته درآمدزايي صورت گيرد و به نظر من اين موضوع يک تفاوت جدي اين دوره مديريت شهري نسبت به دوره‌هاي گذشته است.

يکي از موضوعات مهمي که شهردار تهران اخيرا وعده داده به حوزه باغات مربوط مي‌شود. آقاي افشاني عنوان کرده‌اند در دوره مديريت شهري جديد حتي يک باغ هم تغيير کاربري نخواهد داد. براي تحقق اين وعده چه برنامه‌اي داريد؟

بررسي‌ها نشان مي‌دهد تبعات اجراي مصوبه برج‌باغ هرچند به نيت حفظ باغات در دوره شوراي دوم تصويب و اجرايي شد اما نتوانست به حفظ باغات و اراضي سبز شهر تهران کمک کند. به‌طوري که آمارها نشان مي‌دهد طي سال‌هاي ۹۲ تا ۹۵ حدود ۱۰۹ هکتار از باغات شهر تخريب شدند و نکته جالب آنکه حدود ۷۰ درصد از اين باغات در محدوده منطقه يک قرار داشتند و مابقي در ساير مناطق نيمه شمالي شهر تهران. از اين رو شوراي شهر پنجم تصميم گرفت با لغو مصوبه برج باغ از تخريب باقي مانده باغات شهر جلوگيري کند. در اين رابطه نيز شوراي شهر پنجم، معاونت شهرسازي را مامور بازبيني لايحه و ضوابط ساخت‌وساز در باغات کرده است. اين لايحه پيشنهادي در حال تدوين و جمع‌بندي است تا با تصويب آن در شوراي شهر، روال جديدي در حوزه حفظ باغات ايجاد شود.

يکي از موضوعات مهمي که معاونت شهرسازي بايد به آن ورود کند موضوع ابرپروژه‌هاي ساختماني است. يک نمونه اين پروژه‌ها در محدوده منطقه ۲۲ جريان‌ساز شده است. باچه نگاهي به حوزه تخلفات اين پروژه‌ها ورود خواهيد کرد؟

همان‌طور که اشاره کردم منطقه ۲۲ شهر تهران برخلاف اسناد پشتيبان توسعه پيدا کرده است. اتفاقا پروژه بزرگي که در اين منطقه در حال ساخت است براي بيش از يک ميليون مترمربع اضافه بنا راي کميسيون ماده ۵ را دارد. حالا اينکه آيا اساسا کميسيون ماده ۵ مي‌توانسته چنين دخل و تصرفي داشته باشد يا خير، بحث ديگري است. بنابراين مبناي محاسبه شهرداري براي شناسايي تخلف يا عدم تخلف راي کميسيون ماده ۵ است. البته مطابق گزارش‌هاي رسيده هم‌اکنون اين پروژه در مقايسه با مصوبه کميسيون ماده ۵ نيز ۲۰ درصد(حدود ۲۱۶ هزار مترمربع) اضافه بنا دارد که اين بخش از پرونده در کميسيون ماده ۱۰۰ مورد بررسي قرار خواهد گرفت.

اما اگر در مورد تاثير اجراي چنين پروژه‌اي از من سوال شود اعتقاد دارم چنين پروژه‌اي تاثيرات فراشهري دارد. با توجه به اينکه اين پروژه همکاري را با معاونت حمل و نقل و ترافيک براي توسعه خط ۹ مترو آغاز کرده است با استفاده از آن مي‌توان کاري کرد که تمامي بار مراجعات شهروندان به اين محل از طريق شريان‌هاي اصلي شهر اتفاق نيفتد. يعني نه‌تنها از سطح شهر تهران بلکه همه‌ کساني که به شهر تهران مسافرت مي‌کنند حتما به آنجا سر خواهند زد و اگر ما اين تمهيدات را نينديشيده باشيم، معني‌اش اين است که به‌طور دائمي در بزرگراه‌هاي همت و حکيم قفل ترافيکي ايجاد مي‌شود.

عدم هماهنگي ميان پروژه‌هاي شهري با اسناد فرادست و پشتيبان و همين‌طور نبود رابطه منطقي ميان شهرسازي و طرح‌هاي اينچنيني سبب مي‌شود اين سوال به وجود آيد که آيا اساسا کار درستي بوده که صرفا به دليل تقاضاي سرمايه‌گذار، محل اجراي پروژه در اين منطقه پيش‌بيني شود. البته پاسخ به اين سوال هر چه باشد در مقطع زماني کنوني امکان بازگشت به عقب و پاک کردن مساله وجود ندارد. بنابراين نياز است تا براي به حداقل رساندن مشکلات پروژه تلاش شود.

البته اين نکته قابل ذکر است که چنين پروژه و مواردي در شهر کم نيستند و نکته مهم‌تر آنکه بسياري از اين طرح‌ها حتي راي کميسيون ماده پنج را نيز ندارند و با تفسير متفاوت از قانون، فراتر از ضوابط پيش‌بيني شده در طرح جامع و تفصيلي عمل مي‌کردند. تفاوت پروژه‌هاي بررسي شده در کميسيون ماده ۵ با پروژه‌هاي ديگر اين است که تاثيرات اجراي اين پروژه‌ها مورد بحث و بررسي قرار مي‌گيرد و همين موضوع سبب مي‌شود که منجر به بروز اثرات ناهنجار در سطح شهر نشوند يا تاثيرات منفي آن کمتر بشود.

يکي از تکاليف مهمي که شوراي شهر در اين دوره برعهده‌ معاونت شهرسازي گذاشته «بازنگري طرح تفصيلي» است. البته در هفت- هشت ماه گذشته هم اين موضوع مطرح شد و در مورد ابعاد و چارچوب‌هاي آن بيشتر فکر شد که اين بازنگري براساس چه چيزي صورت بگيرد؛ بازنگري طرح‌تفصيلي نسبت به خود اصل طرح تفصيلي يعني آن چيزي که اجرا شده؟ يا بازنگري نسبت به طرح جامع که سند بالادست طرح تفصيلي است؟ بازنگري طرح تفصيلي در چه مرحله و در چه چارچوبي انجام مي‌شود؟

طرح تفصيلي تهران براساس نگاه ساختاري-راهبردي طراحي شده است. در اين نگاه ساختاري-راهبردي vision، چشم‌انداز و اهداف راهبردي وجود دارد و براي رسيدن به آن چشم‌انداز برنامه‌هاي عملياتي پيش‌بيني مي‌شود. طرح جامع و طرح تفصيلي تهران بيش از ۱۶ محور عملياتي براي آن پيش‌بيني شده است و در قالب پهنه و پارسل روي نقشه GIS قرار مي‌گيرد. بخش عمده‌اي از اين اطلاعات ثابت است و ديگر تغيير نمي‌کند؛ مثلا محدوده‌هاي مسکوني ديگر تغيير نمي‌کند؛ ولي از آنجاکه شهر ديناميک و پويا است براي رسيدن به چشم‌انداز پيش‌بيني شده در طرح نياز است اقداماتي انجام شود.

در فاصله طراحي تا اجراي طرح به دليل تغييراتي که در شهر رخ مي‌دهد پس از دوره‌اي نياز به بازبيني وجود دارد.از اين رو بازبيني ضوابط و مقررات در دستور کار قرار گرفته است. طبيعتا بازبيني ضوابط و مقررات تاثير خودش را روي طرح تفصيلي هم مي‌گذارد. وقتي از يک ميزاني بالاتر باشد نيازمند مصوبه‌ شوراي عالي شهرسازي هم خواهيم بود که آن مسير را هم طي خواهيم کرد. هم‌اکنون استارت تدوين ضوابط مجدد يعني ضوابط و مقررات اجراي طرح تفصيلي که همان اقدام عاجل و کوتاه‌مدت است، زده شده است و مراحل بعدي پس از تکميل تيم شهرسازي آغاز خواهد شد.

فکر مي‌کنيد اين فرآيند چه زماني تکميل مي‌شود؟

قاعدتا تا آخر امسال بايد بحث بازبيني تدوين مقررات به نتيجه برسد؛ ضمن اينکه خيلي از مصوبات شوراي عالي شهرسازي که قبلا به شهرداري ابلاغ شده بود هم به زيردست ابلاغ نشده است و بايد مورد بازبيني قرار گيرد.

اگر بنا باشد دو بحران جدي شهرداري تهران را نام ببريد به چه چالش‌هايي اشاره مي‌کنيد؟

اول بحث منابع مالي پايدار است و دوم بدنه‌ سنگين نيروي انساني‌ است. در حال حاضر شهرداري تهران ۶۸ هزار و ۴۰۰ نفر نيرو دارد که حتي در مقايسه با شهرهاي هم‌تراز خودش همچون بمبئي، استانبول، جاکارتا و... وضعيت خوبي ندارد.

تکليف ضوابط بلندمرتبه‌سازي چه مي‌شود؟

پيش‌نويس اوليه ضوابط بلندمرتبه‌سازي در دوره گذشته تدوين و به شوراي عالي شهرسازي و معماري ارسال شد. هدف اصلي از تدوين اين ضوابط، تعيين و تشخيص مناطقي از شهر بود که امکان يا ممنوعيت بلند‌مرتبه‌سازي دارند. اما نگاه شهرداري در دوره گذشته در زمان تدوين اين ضوابط آن بود که در همه نقاط شهر امکان ساخت بلندمرتبه وجود دارد به جز بخش‌هاي محدودي از شهر.

بنابراين براي تامين هدف اصلي، بنا شد پيش‌نويس ضوابط بلندمرتبه‌سازي که از سوي شهرداري تدوين شده بود مجددا مورد بازبيني قرار گيرد. طرح بازبيني شده ضوابط بلندمرتبه‌سازي هم‌اکنون در دبيرخانه شوراي عالي شهرسازي قرار دارد. البته اين نکته قابل ذکر است که از زمان صدور دستور توقف صدور مجوز بلندمرتبه‌سازي در دوره گذشته، مجوز ساخت بيش از ۱۱ طبقه در تهران داده نمي‌شود.

 

منبع: دنياي اقتصاد

 


1397/5/25

اجراي آزمايشي منطقه 3 (3745 روز گذشته)
•  عملياتي شدن فاز 1 در کرج (3228 روز گذشته)
•  عملياتي شدن فاز 2 در کرج (2863 روز گذشته)
•  نقشه هاي الکترونيکي (2512 روز گذشته)
•  گفتگو با وکيل (1295 روز گذشته))

  • طرح شکايت جعل داده ها : 94/7/1
  • طرح شکايت نشر اکاذيب : 96/2/1

 

  • شايعه اختلال ناظران صحت ندارد و در مراجع قضايي تحت پيگيري است

    ارتباط تلگرامي آنلاين

     


    بدترين کلمات
    بدترين کلمه براي من نمي دانم ، نمي توانم و نمي شود است
    « بناپارت »
    logo-samandehi
    آمار ماهانه: بازدید این صفحه: 14973 مرتبه نمایش این صفحه: 16143 مرتبه